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任颛字诚之

楼市调控放松了吗

????山东省菏泽市住建局房地产市场取消限售的新政一经发布,引起舆论强烈反响。12月19日,菏泽住建局进一步回应称,新政所指的取消限售,指的是取消限制新购和二手住房转让期限的规定。此前,有业内解读认为,新政预示三四线城市楼市调控政策松绑。不过,也有专家指出,菏泽的变化并不具备代表性,全国调控政策的大方向并未改变。01官方:系回应市民迫切需求12月19日下午,针对媒体高度关注房地产市场“取消限售”新政,山东省菏泽市住建局官网发布最新的回应说明称,经过认真调查和评估,决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。该局解释称,2017年11月份,菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后,有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。据介绍,近年来,受转让期限规定的影响,菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。记者从菏泽市人民政府官网了解到,2017年11月6日发布的《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第14条规定:“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。”据了解,12月18日晚间,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》称,取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中的第14条规定。记者了解到,此次调整距离政策出台仅有一年多时间,也成为今年全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。财经评论人周俊生发表评论称,菏泽市此次取消限购,是与推进当地的棚户区改造放在一起的,可以想象的是,即使放开以后当地的商品房销售会有所上升,购房主力也应该来自棚户区改造的得益者。近日,住建部官网发布最新棚改数据显示,今年前11月全国棚改已开工616万套,超额完成年度580万套的目标总量,完成投资16000多亿元。02增强流动性截至2018年10月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43719万平方米,环比增长0.5%。2015年1月份以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,而今年9月份库存规模明显增长,属于首次显着攀升的态势。10月份继续保持增长态势。总体上看,库存走势迎来拐点,四季度正步入上行通道。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者,跟全国走势表现一致,以菏泽为代表的全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,目前首次出现同比正增长现象。其含义是,三四线城市过去库存消化速度是比较快的,而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响,实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出,近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹了。“全国范围内的库存近期开始有所反弹,今后去库存的压力可想而知。”严跃进指出,菏泽此类适当政策松绑是有必要。虽然确实存在投资投机需求,但绝大多数还是当地合理的进城购房和改善需求,所以不能认为三四线城市有泡沫。同时他指出,棚改动作会继续,政府也会更加注重二手房的流动性问题。03提振市场信心“限售政策是菏泽本轮调控中的重要特点之一,山东省是限售重点调控的省份。”诸葛找房首席分析师陈雷在接受北京商报记者采访时指出。据不完全统计,从2017年至2018年,山东省17城有济南、青岛、威海、东营、滨州、德州、聊城、菏泽、临沂九个城市发布了限售政策。菏泽是早期进行调控的城市之一,而政策持续时间越长,影响越久。陈雷认为,从全国的调控市场来看,预计未来中央的调控政策会继续维持稳定,房住不炒基调不会改变,一二线城市仍会坚持较严的调控环境,三四线下行压力下会有一些对冲政策。从当前菏泽的新房市场和二手房市场来看,市场均处于下行趋势。从诸葛找房中心监测的菏泽近一年二手住宅挂牌价来看,今年7月份以来受731政治局会议中“遏制房价上涨”的表态之后,菏泽二手住宅价格近三个月价格低位徘徊,市场下行趋势明显,观望情绪渐浓。陈雷认为,菏泽取消限售政策是在经济下行,市场观望情绪渐浓、需求萎靡的情况下,地方政府因城施策采取的试探性政策,不过这对需求提振影响有限。降低市区商品房预售资金监管额度差异化的监管额度,将有利于房企特别是龙头房企的发展。而据严跃进分析,菏泽属于弱三线城市,其中类似强三线城市如商丘、徐州、金华等,实际上政策都比较严厉了。但菏泽这两年房价开始有所反弹,类似高铁建设力度也在加大,其房价走势基本可以代表弱三线城市的态势。总体上说此类城市过去有点房价上涨压力,近期是在降温的。同时,棚改动作会继续,政府也会更加注重二手房的流动性问题。“菏泽此次出台限售政策,意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,一定程度代表楼市调控政策的变化。”严跃进指出,此类政策可能造成示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续类似政策放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。

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